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2017楼市预测 房价会跌么?

一线城市的紧缺供应现象是否有改变

房产  2017-02-17 16:48:50
2017楼市预测 房价会跌么?

05一线城市供应短缺难以改变

由于中央政府“因城施策”框架的指引,我们认为城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善,但不会彻底扭转,这意味着:

1)此次政策收紧的热点城市供应缺口将持续存在;

2)三、四线城市供应过剩的问题难以根本解决。

一线和核心二线城市供应仍小于需求

我们对此次受到调控的一线和核心二线城市需求/供应比率(“需供比”)进行了情景分析。

一线城市:供应缺口难以解决:1)这四个城市的需供比在每种情景中都超过1;2)深圳(楼盘)面临的供应短缺问题最为严重。

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21个政策收紧的城市(包括一线城市):在个别情况下总需求可以被满足(当供应扩大超过15%;需求缩小超过15%),但供应过剩的程度非常低。

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06房贷杠杆过高?在可控范围内

虽然2016 年中国居民房贷大大增加,但整体杠杆水平(从贷款总余额来看)仍未超过全球其他国家,尚处“合理范围”内。

各项杠杆比率均未超过其他可比国家

我们不否认,2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平,并有可能带来潜在风险,但我们不能夸大边际影响,因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。

中国房贷存量(住房贷款余额占GDP 比重)仍然相对较低:截至16 年9 月底住房贷款余额为17.93 万亿元,占过去一年年化GDP 的25%(日本1996/2014 年为32%/41%,美国2007/2015 年为73%/53%;图表27)。

全年房贷支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中国居民偿还房贷的平均久期远低于其他国家,但不论是否将久期调整为其他国家的水平,每年房贷支出占全部居民可支配收入的比例都在可承担范围内(图表28)。

中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。截至2016 年前9月末,房贷存量/居民总储蓄(31%)、房贷存量/居民金融资产(17%)以及房贷存量/居民总房产价值(10%)三项比率与日本大致相当,但大幅低于美国(图表29)。

即使以现价计算,近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降。

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